Immobilienvermögen mit Nachfolgeplanung in die nächste Generation führen
Aktualisiert: 9. Aug.
Eine Immobiliengesellschaft zu gründen, ist das eine. Sie so zu strukturieren, dass sie auch für die nächste Generation funktioniert, etwas anderes.
Ein kürzlich erfolgreich abgeschlossenes Mandat zeigt exemplarisch, wie aus einer zunächst konkreten gesellschaftsrechtlichen Fragestellung eine umfassende Lösung für Immobilienvermögen, Familie und Nachfolge entstehen kann.
Ausgangspunkt war eine bestehende Renditeliegenschaft im Privatvermögen. Die zentrale Frage lautete dabei nicht lediglich, wie diese Immobilie in eine Aktiengesellschaft überführt werden kann.
Vielmehr sollte eine Struktur entstehen, welche das bestehende Familienvermögen langfristig sichert, zukünftige Investitionen ermöglicht und gleichzeitig die spätere Nachfolge innerhalb der Familie erleichtert.
Die Gründung einer Immobiliengesellschaft kann insbesondere bei grösserem Immobilienvermögen ein geeignetes Instrument für Vermögensstrukturierung, Familiennachfolge und zukünftige Investitionen sein.
Aus einer zunächst gesellschaftsrechtlichen Fragestellung entwickelte sich damit ein umfassendes Projekt rund um Vermögensstrukturierung, Immobilien, Steuern, Finanzierung, Governance und Nachfolgeplanung.
Die Struktur muss zum langfristigen Ziel passen
Die Überführung einer Immobilie vom Privatvermögen in eine Aktiengesellschaft lässt sich nicht isoliert betrachten.
Bereits zu Beginn stellen sich zahlreiche Fragen: Wie soll die Gesellschaft kapitalisiert werden? Wie viel Eigenkapital ist langfristig sinnvoll? Welche Rolle sollen Aktionärsdarlehen spielen? Wie bleibt die Gesellschaft für zukünftige Investitionen finanzierungsfähig? Und wie kann verhindert werden, dass eine heute passende Lösung bei einem späteren Generationenwechsel zum Problem wird?
Im konkreten Mandat entstand deshalb nicht einfach eine Immobilien-AG, sondern eine langfristig ausgerichtete Familiengesellschaft.
Die bestehende Liegenschaft wurde im Rahmen einer Sacheinlagegründung in die neue Gesellschaft eingebracht. Parallel dazu wurde die Kapitalstruktur bewusst so ausgestaltet, dass neben dem Aktienkapital auch substanzielle Reserven aus Kapitaleinlagen geschaffen werden konnten.
Diese Unterscheidung ist langfristig von Bedeutung. Eine solide Eigenkapitalbasis stärkt die Gesellschaft gegenüber Finanzierungspartnern und schafft Handlungsspielraum für zukünftige Investitionen. Anerkannte Kapitaleinlagereserven können gleichzeitig unter Einhaltung der steuerlichen Voraussetzungen zusätzliche Flexibilität bei einer späteren Rückführung von eingebrachtem Kapital ermöglichen.
Auch Aktionärsdarlehen bleiben als ergänzendes Finanzierungsinstrument verfügbar. Dadurch können zukünftige Investitionen oder zusätzlicher Liquiditätsbedarf flexibel finanziert werden, ohne die langfristig angelegte Eigenkapitalstruktur grundsätzlich verändern zu müssen.
Steuerliche Sicherheit vor der Umsetzung
Bei einer solchen Transaktion sollten wesentliche steuerliche Fragen möglichst nicht erst nach der Gründung geklärt werden.
Deshalb bildeten Steuerrulings einen zentralen Bestandteil des Projekts.
Die geplante Struktur und die steuerlichen Folgen der Sacheinlage wurden sowohl mit der zuständigen kantonalen Steuerbehörde als auch mit der Eidgenössischen Steuerverwaltung vorgängig geklärt.
Dabei standen unter anderem der Einbringungswert der Immobilie, die Grundstückgewinnsteuer, die Kapitaleinlagereserven sowie deren zukünftige steuerliche Behandlung im Zentrum.
Mit diesen Vorabklärungen konnte vor dem definitiven Vollzug eine hohe Planungssicherheit hinsichtlich der wesentlichen steuerlichen Eckpunkte geschaffen werden.
Das Vorgehen folgt einem einfachen Grundsatz: Zuerst die gewünschte Zielstruktur definieren, anschliessend die wesentlichen steuerlichen Konsequenzen absichern und erst danach umsetzen.
Gerade bei grösseren Vermögenswerten reduziert dies spätere Unsicherheiten und schafft eine belastbare Grundlage für die weitere Entwicklung.
Nachfolgeplanung beginnt nicht erst beim Erbfall
Ein mindestens ebenso wichtiger Bestandteil des Mandats war die langfristige Nachfolge.
Mit der Überführung einer Liegenschaft in eine Aktiengesellschaft verändert sich die Ausgangslage wesentlich. Künftig muss nicht zwingend die Immobilie selbst übertragen werden. Die Beteiligung kann über Aktien strukturiert und schrittweise innerhalb der Familie weitergegeben werden.
Dies eröffnet interessante Möglichkeiten für die Nachfolgeplanung, verlangt gleichzeitig aber nach klaren Spielregeln.
Parallel zur Gründung wurde deshalb ein individueller und umfassender Aktionärsbindungsvertrag entwickelt. Darin wurden insbesondere die zukünftige Aktionärsstruktur, Übertragungsmöglichkeiten innerhalb der Familie, Vorkaufs- und Rückführungsmechanismen sowie wesentliche Grundsätze für die langfristige Entwicklung der Gesellschaft geregelt.
Damit wird Nachfolge nicht erst dann thematisiert, wenn ein konkreter Erbfall oder eine Übertragung unmittelbar bevorsteht.
Vielmehr entsteht frühzeitig ein Rahmen, innerhalb dessen sich Vermögen und Beteiligungsverhältnisse über Jahre beziehungsweise Generationen entwickeln können.
Gerade bei substanziellen Familienvermögen kann eine solche Governance-Struktur dazu beitragen, Vermögenswerte zusammenzuhalten, Entscheidungswege zu klären und spätere Interessenkonflikte zu reduzieren.
Wann kann eine Immobiliengesellschaft für die Nachfolge sinnvoll sein?
Eine Immobiliengesellschaft kann insbesondere dann interessant sein, wenn mehrere Immobilien langfristig innerhalb einer Familie gehalten, Beteiligungen schrittweise an die nächste Generation übertragen und Finanzierung, Governance und steuerliche Planung in einer gemeinsamen Struktur gebündelt werden sollen.
Finanzierung und zukünftige Investitionen mitdenken
Eine Familiengesellschaft sollte nicht nur die heutige Vermögenssituation abbilden.
Sie muss auch zukünftige Entwicklungen ermöglichen. Deshalb wurden bereits bei der Gründung Fragen zur späteren Finanzierung weiterer Immobilien oder anderer Investitionen berücksichtigt.
Eine starke Eigenkapitalbasis verbessert grundsätzlich die Ausgangslage gegenüber Banken. Gleichzeitig bleiben zusätzliche Finanzierungen über Fremdkapital oder Aktionärsdarlehen möglich.
Auch bestehende Sicherheiten und zukünftige Belehnungsmöglichkeiten wurden in die Strukturierung einbezogen.
Damit entsteht keine statische Vermögenshülle, sondern eine Gesellschaft, welche bei Bedarf weiterentwickelt und für zusätzliche Investitionen eingesetzt werden kann.
Mehr als eine Gesellschaftsgründung
Die erfolgreiche Gründung der Gesellschaft war am Ende der sichtbare Abschluss eines intensiven Prozesses.
Dahinter standen jedoch zahlreiche ineinandergreifende Fragestellungen: Gesellschaftsrecht, Steuerplanung, Immobilien, Finanzierung, Kapitaleinlagereserven, Nachfolgeplanung und Governance mussten zu einer gemeinsamen Lösung zusammengeführt werden.
Genau darin liegt die besondere Qualität solcher Mandate. Nicht jede einzelne Fragestellung benötigt isoliert die vermeintlich optimale Lösung. Entscheidend ist vielmehr, dass die verschiedenen Elemente zusammenpassen und eine Struktur entsteht, die heute funktioniert und gleichzeitig zukünftige Entwicklungen zulässt.
Eine gute Vermögensstruktur sollte deshalb nicht nur steuerlich funktionieren. Sie muss auch finanzierbar, gesellschaftsrechtlich tragfähig, familienintern verständlich und langfristig handlungsfähig sein.
Vom Mandat zur langfristigen Begleitung
Mit der erfolgreichen Gründung endet die Zusammenarbeit in diesem Fall bewusst nicht. Aus dem ursprünglichen Strukturierungs- und Gründungsmandat ist eine weiterführende Funktion als Beirat der Gesellschaft entstanden.
Damit wird die Gesellschaft auch künftig bei strategischen, finanziellen und unternehmerischen Fragestellungen begleitet.
Diese Entwicklung ist gleichzeitig Ausdruck eines Beratungsverständnisses, das über einzelne Transaktionen hinausgeht. Gerade Familiengesellschaften verändern sich über Jahre: Neue Investitionen entstehen, Vermögenswerte werden erweitert, die nächste Generation übernimmt zunehmend Verantwortung und strategische Entscheidungen gewinnen an Bedeutung.
Eine kontinuierliche Begleitung kann dabei helfen, die ursprünglich definierte Zielsetzung auch bei zukünftigen Entscheidungen im Blick zu behalten.
Frühzeitig strukturieren schafft Handlungsspielraum
Das Projekt zeigt einmal mehr, dass sich eine frühzeitige Auseinandersetzung mit Immobilienvermögen und Nachfolge lohnt.
Wer über grössere Immobilienwerte im Privatvermögen verfügt, sollte sich nicht erst bei einem unmittelbar bevorstehenden Generationenwechsel mit möglichen Strukturen auseinandersetzen.
Eine Immobiliengesellschaft oder Familiengesellschaft ist dabei nicht automatisch die richtige Lösung. Je nach Ausgangslage können steuerliche, finanzielle oder persönliche Gründe auch für andere Modelle sprechen.
Wenn eine solche Struktur jedoch zu den familiären, wirtschaftlichen und langfristigen Zielen passt, kann sie ein wirkungsvolles Instrument für Vermögensstrukturierung, Immobilienfinanzierung und Unternehmensnachfolge darstellen.
Mandate an der Schnittstelle von Immobilien, Familienvermögen, Steuerplanung, Finanzierung, Governance und Nachfolgeplanung bieten dabei die Möglichkeit, einzelne Fachthemen zu einer langfristigen Gesamtlösung zusammenzuführen.
Genau diese ganzheitlichen Strukturierungsmandate sollen künftig einen noch stärkeren Schwerpunkt bilden. Denn am Ende geht es nicht nur darum, Vermögen in eine Gesellschaft einzubringen.
Es geht darum, Strukturen zu schaffen, die auch für die nächste Generation funktionieren.
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